汇纳科技总裁丁遥:走进5G时代的新商业

2019-09-18

近日,在中购联购物中心发展委员会主办的“中购联中国购物中心国际论坛第十七届年会暨亚太商业创造力领袖峰会”上,汇纳科技(股票代码:300609.SZ)总裁丁遥作为特邀嘉宾发表了《走进5G时代的新商业》主题演讲。

以下观点根据演讲内容提炼整理: 

待解的新难题 

中国商业经历了市场爆发期、供应爆发期,现正迎来技术爆发期。 

当前形势下的三个问题:

一, 没有住宅地产高利润、快周转的现金流支撑,购物中心靠什么完成建设?

二, 购物中心怎样应对供过于求、同质化、电商分流这三座大山?

三, 汇纳科技作为行业的大数据及技术提供者,如何助力解决上述问题? 

地产驱动到金融驱动 

开发商通过销售住宅、商铺、写字楼等可售物业的快速回款,建设购物中心,待其开业后,再通过经营性物业抵押贷款回收资金,投入到下一个项目中。如此循环的现金流,支撑着中国购物中心这十几年来的高速发展。但随着“房住不炒”政策的持续加强,商业地产将从侧重“地产”转向侧重“商业”。房地产信托投资基金(REITs)、商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)等将成为新项目建设投资的主力和优质资产的长期持有者,他们更加看重商业经营水平的高低,而不仅是楼宇的平均售价。 

AI+大数据助推实体商业“从服务群体到服务个体” 

5G时代的实体商业运营需要更快的迭代、更深的合作、更准的营销。 

更快的迭代:购物中心内容迭代的速度以年或者半年计算,与互联网动辄“秒计”的迭代速度相比,线上线下相差悬殊。 

更深的合作:购物中心一般只经营场所,不参与商家具体产品买卖或提供服务。随着市场竞争的加剧,购物中心应为商户赋能,帮助商户实现经营收益,通过介入商户的产品与服务内容,二者开展合作,互利互惠,联合提升顾客体验。 

更准的营销:购物中心通常的营销活动和广告是将顾客分类对待而顾及不到顾客个体,很难提供个性化的服务,因此收效往往并不理想。现在依托大数据和人工智能,将几万种商品和几百万种消费需求进行精准匹配,便成为可能。 

商业运营从标准化走向个性化,5G时代的实体商业将迎来从“人治”到“法治”的变革。 

作商业资产价值的评估者 

汇纳科技15年来专注于实体商业场景大数据采集及分析,那么在5G新商业时代我们又将如何助力商业地产的交易和运营呢? 

第一,作商业资产价值的忠实评估者。国际购物中心类的大宗资产交易,必须依赖第三方权威机构评级服务。汇纳科技非交易双方,同时拥有1500多家购物中心及超过50000家品牌零售店的数据,其既具备立场也具备能力。汇纳科技提供经过脱敏的数据模型及分析服务,在大数据中做到“能对标”,在商业化中保持“高精度”,为有意愿出售的商业项目提供公允的价值背书。此外,作为上市公司,汇纳科技确保对数据安全提供技术及制度层面的保密工作。 

第二,成为商场和商户经营的助手。15年来,汇纳科技始终在实体商业领域深耕,积累了大体量的实体购物中心甚至店铺级客流的经营数据,经过分析提炼,能从不同维度呈现行业真实状况,为购物中心从业态规划、铺位划分、租金定价等方面提供多维的诊断、评估、预测及决策支持,比如帮助购物中心选择品牌,品牌选择铺位,企划活动评估,助力精准投放和商户融合。 

我们为星巴克50多个门店做客流预测,预测准确率达到90%以上,反向助推客户精准选铺;我们为苹果零售店提供橱窗设计与进店、过店客流关系的研究服务,帮助客户定量地把控经营成效;我们跟踪和分析万达广场不同类型营销活动ROI效果,帮助客户实现节约15%-20%的营销费用…… 

商铺或将进入按流量计费的时代 

租金是博弈的结果,租赁双方在多个维度上试图制造信息不对称以获得有利于己的博弈结果,但事实上,不信任阻碍了双方的进步。那么有没有一种方法,可以减少博弈的维度和烈度,实现“帕累托改进”? 

过去我们曾经用过“保底+抽成”的方式,但这显然不适应越来越多的体验类的业态和线上成交线下体验的业态。我们认为,“保底+客流抽成”的方式更加适合实体商业的收租模式,这个模式不仅更加客观和真实地反映出商业地产的资产价值,还能推动商管团队不断地强化客流。(参会的美国塔博曼亚太区总裁在随后的演讲中,迅速回应了赞同) 

关于大数据、人工智能的鸡汤,大家喝的太多了。但是最近我注意到,即使我们始终在宣传汇纳的价值在数据,不在那些看似炫目的数据采集技术,这些技术从准确性、对隐私的保护、费效比的角度出发,都还存在大量的不确定性。作为行业应用者,一定要辨别清楚,谨慎投资,最终要看实际为自己带来了哪些真实的价值。但事实上,人们还是更关注展现人脸识别、体态识别、步态识别这些很炫酷的画面。这是有些让人感慨的。 

我觉得作为技术提供者,敢于幻想和打破常规很重要,理性评估和务实推荐也很重要。

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